Das Erbbaurecht

28.08.2018

Bauen ohne Grundeigentum

Notarkammer Berlin. Für den Hausbau braucht man ein Grundstück – soweit so gut. Die meisten angehenden Bauherren kaufen daher Baugrund. Doch das ist nicht die einzige Möglichkeit, an eine Baufläche für das Eigenheim zu gelangen. Alternativ kann dies auch über den Erwerb von Erbbaurechten geschehen.

Wohnen gegen Erbbauzins

Ein Erbbaurecht wird von dem Grundstückseigentümer an den Erbbauberechtigten vergeben. Dieser erhält das Recht, auf dem Grundstück ein Bauwerk zu besitzen. Dabei kann das Gebäude bereits existieren oder der Erbbauberechtigte errichtet es erst noch. Für dieses Recht zahlt er üblicherweise einen regelmäßigen Betrag, den Erbbauzins, an den Grundeigentümer. Der Erbbauzins bemisst sich in der Regel anteilig an dem Verkehrswert des Grundstücks und beträgt üblicherweise drei bis fünf Prozent.

Rechte verkaufen

Ein Erbbauberechtigter kann sein Erbbaurecht an andere Personen weitergeben. Das schließt auch das Verkaufen, Verschenken oder Vererben ein. Darüber hinaus kann das Erbbaurecht zur Absicherung eines Kredits verwendet werden. Zu diesem Zweck kann das Erbbaurecht mit einer Grundschuld oder einer Hypothek belastet werden. In dieser Hinsicht unterscheiden sich Erbbaurechte kaum von einem Grundstückseigentum. Größter Unterschied ist, dass der Eigentümer der Veräußerung des Erbbaurechts im Einzelfall zustimmen muss. Ebenso kann es vorkommen, dass eine Bank ein Erbbaurecht nicht als Sicherheit anerkennt, wenn der Erbbaurechtsvertrag kurz vor dem Auslaufen steht.

Entschädigung bei Vertragsende

Üblicherweise laufen Erbbaurechte über einen Zeitraum von 75 bis 99 Jahren. Eine Verlängerung dieser Laufzeit vor Vertragsablauf ist die Regel. Läuft der Vertrag ohne Verlängerung ab, muss der Eigentümer des Grundstücks eine Entschädigung zahlen, wenn der Erbbauberechtigte darauf ein Gebäude errichtet hat. Das Bauwerk geht dann in das Eigentum des Grundeigentümers über.

Bauland ohne Kredit

Gegenüber dem Kauf eines Grundstücks bietet der Erwerb eines Erbbaurechts einige Vorteile für angehende Bauherren. Ein wichtiger Aspekt ist, dass durch das Erbbaurecht sozial Schwächere die Chance erhalten, ein Eigenheim zu errichten, da sie keinen Kredit für den Kauf eines Grundstücks aufnehmen müssen. Ein weiterer Vorteil ist, dass die Nutzung des Geländes durch den Erbbaurechtgeber definiert werden kann. So können Gemeinden beispielsweise ein Gebiet an einen Verein mit der Auflage, es ausschließlich für Vereinszwecke zu verwenden, vergeben.

Erbbaurecht für jedermann

In der Regel werden Erbbaurechte von großen Institutionen wie etwa Kommunen, Kirchen oder Stiftungen vergeben. Allerdings steht es auch Unternehmen und Privatpersonen frei, ihr Grundstück mit einem Erbbaurecht zu versehen. Dazu muss der Eigentümer einen Notar beauftragen, das Erbbaurecht in das Grundbuch eintragen zu lassen. Ist es eingetragen, kann der Eigentümer einen Erbbaurechtsvertrag aufsetzen lassen. Dieser muss ebenfalls durch einen Notar beurkundet werden. In ihm kann nicht nur die Höhe des Erbbauzinses und die Vertragslaufzeit festgelegt werden, sondern auch die konkrete Nutzung des Geländes. So können Eigentümer Grundstücke wirtschaftlich nutzen, ohne Eigentum aufzugeben.

Zwangsvollstreckung ohne Frist

Zahlt der Erbbaurechtnehmer den Erbbauzins nicht, kann das ernste Konsequenzen für ihn haben. Denn anders als ein Mieter oder ein Grundstückseigentümer mit Grundschuld genießt er keinen besonderen Schutz vor einer Zwangsvollstreckung. Üblich ist, dass der Erbbauberechtigte sich in dem Erbbauvertrag einer Zwangsvollstreckung unterwirft. In diesem Fall kann der Grundeigentümer die Zwangsvollstreckung ohne besondere Frist und ohne gerichtliche Klage erwirken.

Wer sich im Vorfeld von einem Notar zu diesem Thema beraten lassen möchte, findet im Internet unter www.notar.de den richtigen Ansprechpartner. Besuchen Sie auch das Online-Verbraucherportal der Notarkammer Berlin unter https://ratgeber-notar.de/.

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